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贷款常见问题

贷款常见问题



购买

美国买房的好处?
美国联邦,州以及地方政府都有许多鼓励买房的政策,对买房者提供减税、低息贷款等优惠政策。美国税法规定,房贷利息和所交房产税,可以用来抵部分所得税。不仅如此,美国房屋产权为私有制,并且为持久产权。购买后,房产范围内的地面及以上的空间一并属于购买人所有,与中国的公有制产权不同。
什么是房屋抵押贷款?
房屋抵押贷款是指购房者以所购楼房作为抵押品从贷款方获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给贷款方;贷款方按一定的利率收取利息。若贷款人无法如期还款,贷款方将透过法律途径没收房子。
信用分数不够高,是否能够贷款
信用记录只是决定贷款利率的一个因素,还有其他很多因素,如贷款额度,贷款项目,头款额度,收入和存款等。无论您信用分数多少,瑞涞盈会耐心介绍适合您的项目。
为何要找直接放贷的瑞涞盈借贷银行(Direct Lender,Mortgage Bank)?
贷款中介(Broker)最终会把您的贷款申请交给某个direct lender来做,而我们就是Direct Lender。 从审核,批准,放款,到结案甚至包括后续交易的整个流程,我们一律包办,保证贷款的审批速度和效率。 我们随时为您锁定较低利率,检查您提供的信息并帮您准备贷款文件,省去了您通过贷款中介所带来的沟通上的麻烦。
申请房屋贷款(Home Mortgage)时,贷款银行(Mortgage Bank)一般要考虑 哪些因素? 
法律上讲,并没有法律要求贷款银行必须考虑什么,但一般讲,贷款银行会 考虑下列因素: 
1、工作经历、薪资历史及现职工作证明,通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和W-2表格。如果您的收入来自其它方面,如房产投资等其它投资,您同样需要提交证明文件。
2、信用历史(Credit History)。贷款银行通常会获取您的 信用状况如信用分数(Credit Score) 。 
3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans) 、信用卡负债等。
4、资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、退休金帐户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。 
5、首付头款来源(Source of down payment)。注意,您如果有亲戚的赠送(gift), 贷款银行将要您提供赠送证明信(gift letter)。
*瑞涞盈会根据您的具体情况来提供您合适的贷款项目*
房贷预审合格信(pre-qualification letter)与房贷预批函(pre-approval letter)的区别
房贷预审合格信(pre-qualification letter)是指贷款银行根据买主提供的简单资料,或电话沟通,或网上申请,用当天的利率,预估您能得到的贷款。房贷预批函(pre-approval letter)是指贷款银行经过核实申请人的信用及基本财务情况,预先批准一个贷款额度,并提供一份批准文件。简单地说,房贷预审合格信是给自己看的,目的是给客户心里有个底,自己是否能购买心仪的房屋;房贷预批函提供给房产中介或卖家的,目的是证明买家符合资格且有能力买房,才会考虑和买家签订合同,开始整个流程。
贷款利率和年利率有什么区别?
贷款利率是指贷款利息以百分比的形式表达,可以是固定的或是浮动的,里面不包含任何贷款过程产生的费用。年利率除了包含贷款利息之外,还把所有费用换算成百分比结合在内。
海外购房者没有绿卡,只有美国签证,可以申请贷款吗?
可以!瑞涞盈贷款银行提供新移民外国人头款最低只需30%即可贷款的项目。

拿美国签证来买房属于海外购房者贷款;另外,有绿卡,没有报税记录,建议以海外购房者身份贷款。有其他类别签证如H1B及绿卡等在美国有合法工作及报税,并持有美国护照者属于本国人贷款。 
什么是第三方帐户(Escrow Account) ?
第三方托收帐户是贷方为您支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时,贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保险。第三方托收帐户不支付本金和利息。联邦房地产过户程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)对托收帐户有严格限制。根据这一法案,银行可征收的托收金额计算相当复杂,但粗略讲,应以不超过2个月的托收项目为宜。
必须要有房产评估表才能贷款吗?
是的,房产评估表是贷款过程中重要的一环。贷款银行会从评估公司索取房产评估表以确定房子的市值,由专业的人员来完成。贷款人将承担相关费用。
贷款结案费(Closing Cost)通常有哪些?
主要包括律师费、房产评估费、产权保险费、房屋检查费、贷款初始费用、交割托管费、政府税收及登记费用等。每个州每个县都有不同的收费标准,不同贷款银行的收费标准也存有差别。

重新贷款

重新贷款流程需要多久能完成
一般来说,重新贷款从填表申请到成功贷款只需要30天到60天左右。
贷款利率和APR年利率有什么区别?
贷款利率是指贷款利息以百分比的形式表达,可以是固定的或是浮动的,里面不包含任何贷款过程产生的费用。年利率除了包含贷款利息之外,还把所有费用换算成百分比结合在内。
在房子出售期间,房子可以做重新贷款吗?
房子出售期间是不可以申请重新贷款的。只有下架超过1天的房子才可以申请重新贷款。
为什么选择重新贷款?
重新贷款是很多人不知道的省钱好办法。 简单来说就是再融资,终止目前正在实施的房屋贷款方案,根据您原贷款房屋的现有价值,提供一个新的贷款方案,会让您得到更低的利率,从长远来看节省资金远远大于转贷的费用。
重新贷款需要新的房产评估吗?
是的,因为重新贷款是用房子当前的市值为根据。
如何计算我在这套房里的产权价值?
把您房子的当前市场价减去该房屋房贷余额和其他相关债务金额
反向抵押贷款的对象是谁?
62岁及以上,房屋为长期居住房的美国居民。
何时需要还清反向抵押贷款的余额?
在反向抵押贷款中,每月利息会加进您的房贷余额,余额将逐渐增长。当合约上最后一个贷款人,共同贷款人或合资格配偶把房产出售,搬离或去世后,房子将被没收以作为还款。
在反向贷款中,谁继承抵押房产?
当贷款者和其配偶均去世后,房子继承者需要把剩下的房贷付清才能合法的获得产权。
反向抵押贷款有月供吗?
没有,此项贷款最大的好处就是以房养老,但是贷款人必须长期居住在此房屋内并如期缴纳房产税和房险。
反向抵押贷款的优势是什么?
房产拥有者可以提前把房产升值的部分套现。很多长者/老年人都会选择这样的方式以房养老。

不查收入贷款项目

不查收入贷款是真的不查收入吗?
不查收入泛指不查报税记录,还是需要提供收入来源以证明您的月供能力。
不查收入贷款对首付有什么要求吗?
多数贷款方会要求首付资金在房屋交割前在银行(包括国内银行)存足2个月。
不查收入贷款的适用对象是谁?
不查收入贷款适合在美国当地没有太多报税记录的客户以及非美国居民想在美国购房的客户。 



您准备好拥有您的房子了么?

买房是人生中很大的决策,而且贷款又是一件任重道远的事情。不过瑞涞盈会在一路上伴您左右,在整个贷款流程中兢兢业业地协助您,为您定制个人化服务,让您顺利,平稳,快速地办理贷款。

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